涉外不动产所有权关系的法律适用问题

　　涉外不动产所有权关系，是指含有涉外因素的不动产所有权法律关系。当不动产位于国外，或者不动产所有权人是外国人，又或者引起不动产所有权关系发生变化的法律事实发生在国外时，即可认为不动产所有权关系具有了涉外因素。所有权是一项重要的民事权利，各国法律对哪些主体可以对什么财产享有所有权，所有权如何才能构成转移，如何区分动产、不动产等诸多方面都有不同的规定。当这种冲突发生时，就要选择应适用的法律。不动产物权适用不动产所在地法律，是各国法律普遍采用的准则，我国法律也不例外。

　　关于不动产所在地法律适用的范围包括下列几个方面：

　　1、物为动产或不动产的识别，适用物之所在地法。根据我国法律的规定，不动产是指土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备。除了不动产之外的物便是动产。

　　2、所有权客体的范围由不动产所在地法律决定。在国际民事交往中，一个国家从自身的主权或经济利益考虑，对外国人在本国境内取得的所有权的范围往往在法律上予以各种不同的限制。我国不允许外国人在我国取得土地所有权，但可以取得土地的使用权。

　　3、所有权的内容由不动产所在地法律决定。在国际民事交往中，在一国境内的外国人对其所有的不动产能否享有占有、使用、收益、处分等权能，对他人所有的不动产能否设置他物权，这些他物权的内容如何，都要由不动产所在地法律来决定。我国法律规定，不动产的所有权买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。

　　4、所有权取得、变更和消灭的条件一般也由不动产所在地法律决定。

　　5、所有权的保护方法也受不动产所在地法律支配。

　　此外，由于船舶、航空器等特殊动产，在某些国家被作为不动产对待，即使是在将之作为动产对待的国家，其所有权取得、变更和消灭的条件也与不动产有相似之处，因而我们将其称作准不动产。在国际民事交往中，这类财产处于经常运动之中，其所在地难以确定。关于准不动产物权的法律适用有其特殊性，根据我国法律的规定，船舶所有权的取得、转让和消灭及其抵押权，适用船旗国法律;船舶在光船租赁以前或者光船租赁期间，设立船舶抵押权的，适用原船舶登记国的法律;民用航空器所有权的取得、转让和消灭及其抵押权，适用航空器国籍登记国法律;船舶优先权、民用航空器优先权，适用受理案件的法院所在地法律。